田園別墅夢 真的能圓嗎？

呂雪彗工商時報 2007.06.11

羨慕美國郊區或西雅圖四處林立的斜屋式獨棟田園別墅住宅嗎？扁政府許一個田園別墅夢的未來給民眾，但這項由政院規劃田園住宅的房市新產品，未來是否會排擠都會區住宅，造成房市供給過剩或泡沫，或重蹈新市鎮與釋出農地失敗覆轍，值得關注。

陳總統最近在中南部所到縣市，四處在宣告農業土地使用限制將鬆綁政策利多，不消說，農村改建條例提出，全是為了拉攏中南部農民選票考量。惟農業人口外移嚴重，若自己花錢修繕，農民興趣不大，若直接拿錢補助，恐會招致以人民納稅錢綁農業選票之訾議。政院端出千億農村改建基金政策牛肉效益多大，不無疑問。

倒是田園住宅新社區是一項創舉，較具政策誘惑力！田園式集體住宅在台灣房市屬於新鮮產品，「區位佳，生活機能完整」，是政策成敗關鍵，對沒有土地的建商具不小誘因，尤其土地取得到變更地目政府一手包辦，不僅讓建商可以省下不小成本及風險，對消費者更多一項產品選擇。

不過這項措施對於手上擁有土地興建一般住宅的建商則可能產生排擠效應。由於政府訴求的田園住宅品質高，價位合宜，愈到中南部，價位愈低，恐會衝擊現有房市的供給面，造成一般住宅推案滯銷，空屋率再度推升，建商有無參與標售意願，恐怕會呈兩極反應。

此外，政府此次選定的是都會區週邊，交通便利且生活機能好，又有足夠面積開發的田園社區，擁有上述條件的位址未必好找，加上地方人力少，全案交由地方縣市政府執行，沒有中央領軍，恐怕短期難見成效，執行力也會大打折扣。

八六年農委會曾釋出平地農地住宅政策，成效不佳，除每坪六萬元平價勞宅外，成功案例不到十案；淡海和高雄的新市鎮開發案，政府積壓資金利息負擔沈重，最後仍乏人標售，歷次住宅的失敗政策歷歷在目。此次政府重啟釋放農地政策，提出田園住宅新社區若沒有妥善週詳規劃，經不起實務考驗，恐怕會再度落入失敗覆轍，即使政府沒有資金積壓風險，卻有政策信心的危機風險。