田園住宅 農地變建地 田園住宅打頭陣 取得土地到變更地目均由政府一手包辦，中南部建商躍躍欲試(2-1)

2007-06-11╱工商時報╱第A2版╱政策焦點╱呂雪彗

行政院擬再次釋出平地農地開發住宅政策，這次不同以往，創新土地取得及開發機制，其中取得土地至變更地目由政府一手包辦，農地以建地方式公開標售開發。這項田園集體式住宅新商品，引起建商及房地產業者一陣騷動，預料掀起一波房市革命，對現有農舍別墅及都會區豪宅將帶來競爭效用。

行政院這次釋出特定區位農地開發田園新社區，特性與一般住宅有區隔，初步構想包括開發養生村、藝術村、Soho村、科技村，企業村，建商可為特定族群或移民族群規劃設計不同田園住宅型態，例如企業村像華邦電為員工興建集體式住宅，藝術村可讓藝術家進駐，激發創意與靈感等。

田園住宅區位具一定指標遴選條件，包括距交流道很方便，禁止位於水源水質保護區，服務範圍公共設施機能要很完整，包括自來水、電信、瓦斯、電力、郵局、警察局、醫院及學校等條件都納入評選。開發總量原擬訂十年一萬公頃，後來傾向不明訂，視市場反映彈性檢討。

據悉，開發面積及每公頃戶數也不訂門檻，每戶樓地板面積由建商彈性規劃，但政策強調低密度，農村改建條例將明訂建蔽率三○％，容積率六○％，約可建二層樓，且最大特色是多綠多覆率，綠覆率每一社區強制規定至少佔開發面積五成。所有規劃包括建物型態、隔離綠帶、公園道路等公共設施全交建商彈性創作。

高層說，每戶坪數盼至少五、六十坪至上百坪，售價預估在八百至一千萬之譜，北中南視區位及坪數決定價位。此計畫重質不重量，以高品質顛覆台灣住宅品質，現行農地興建農舍衝擊恐首當其衝，對都會區住宅或豪宅，具一定競爭挑戰。

據了解，政府擬以建地方式將特定農地公開標售，建商出價高者得標，政府以開發權概念收取開發權利金，扣除地主及地上物補償費及行政成本後，若有剩餘開發利得，三成撥入中央充實農村改建基金，另七成由地方縣市決定如何與地主共享，可全給地主，地方也可保留一定比例。

據跨部會研商初步架構，政府採區段徵收取得土地，可解決祭祀公業或上千持分小農地主協議棘手問題，地主只領補償金不領地，補償金由於變建地，遠大於現行區段徵收公告現值加四成，地主獲益可能高達百倍，條例將明訂只要開發面積二分之一以上地主同意即可辦理區段徵收，變更地目依現行機制辦理，但程序儘量簡化。由於建商要標售土地提出開發計畫後才算成案，政府不會有資金積壓風險，不會重蹈新市鎮開發失敗覆轍。